Loi Scellier

Avec la loi Scellier, vous vous engagez à louer un logement neuf pendant 9 ans à titre de résidence principale du locataire. En contrepartie, l'état vous octroie une réduction d'impôt de :

• 25 % du prix de revient du logement pour les acquisitions en  2009 et 2010
• 20 % du prix de revient du logement pour les acquisitions en  2011 et 2012

Le montant des loyers est plafonné en fonction de zones définies pr l'état (cf. ci-dessous).

Vous ne pouvez réaliser qu'une acquisition par an. La réduction d'impôt s'applique sur un prix d'acquisition (prix de revient) plafonné à 300.000 €.

Sur toute l'année 2009, les investisseurs pourront choisir entre la loi Scellier et les lois Robien et Borloo. Ensuite, seule la loi Scellier subsistera.

Les spécificités "Loi Scellier classique" :

• Engagement de 9 ans sans possibilité de prorogation
• Respect uniquement des plafonds de loyers (actuellement Robien recentré).
• Vous pouvez louer à un ascendant ou un descendant hors du foyer fiscal.

Les spécificités "Loi Borloo" ou "Loi Scellier social" :

• Engagement de 9 ans, avec possibilité de prolongation de 2 fois 3 ans, qui s'accompagne d’une réduction d'impôts supplémentaire de 2% par an.
• Respect des plafonds de loyers ET de ressources des locataires (actuellement Borloo)
• Vous disposer d'un abattement des loyers de 30% si les revenus des locataires sont inférieurs aux plafonds Borloo,
• Vous ne pouvez pas louer à un ascendant ou un descendant.

On parle souvent seulement de "réduction d'impôt de 25% sur 9 ans, soit 2,77% par an". Cette information mérite d'être précisée et complétée.

D'abord, il faut bien comprendre la différence entre un "crédit d'impôt" et une "réduction d'impôt". La loi Scellier amène bien une réduction d'impôt, ce qui signifie que la baisse d'impôt est plafonnée au montant de votre impôt. Par exemple, si vous payez 1.500 € d'impôt par an et que vous avez acheté un bien de 100.000 €, votre réduction d'impôt théorique est de 2.770 €. Dans les faits, vous ne paierez pas d'impôt sur l'année considérée, mais vous perdez les 1.270 € (2.770 € - 1.500 €). La loi Scellier vous autorise cependant à reporter ces 1.270 € pendant 6 ans. Notons que si la loi Scellier avait proposé un crédit d'impôt, vous auriez reçu un chèque du Trésor Public de 1.270 €. Dommage.

En dehors de la réduction d'impôt, le mécanisme lié au Résultat foncier reste d'actualité pour la loi Scellier. Comme pour la loi Robien ou Borloo, vous devez toujours réaliser, sur la fiche d'imposition "2044 spéciale" ou 2044s, un calcul Revenus - charges.

La rubrique Revenus contient seulement, les loyers. La rubrique Charges, quant à elle, contient :
- les intérêts de votre prêt
- l'assurance du prêt
- les charges de gestion
- la taxe foncière (hors taxe des ordures ménagères puisque vous pouvez les faire payer par le locataire)

Notons que la rubrique Charges ne contient plus la "Déduction au titre de l'amortissement" qui correspondait, par exemple pour le régime Robien, à 6% du prix d'acquisition pendant 7 ans, puis 4% pendant 2 ans. On comprend ici la différence fondamentale entre la loi Robien et la loi Scellier : la déduction au titre de l'amortissement est remplacée par la réduction d'impôt.

Si votre résultat foncier, c'est à dire le calcul Revenus - Charges, est positif, votre investissement locatif vous amène un bénéfice foncier. Sinon, vous profitez d'un déficit foncier. Ce résultat foncier s'impute directement au niveau de vos revenus. Cela signifie que tout se passe comme si, au niveau de votre calcul d'impôt et indépendamment de la réduction d'impôt qui s'appliquera "à la fin", votre salaire était égal à "votre salaire + le résultat foncier".

A la fin de cette rubrique, un exemple vous permettra de mieux comprendre le mécanisme fiscal lié à la loi Scellier.

Vous achetez un appartement dans le but de réaliser un investissement "Loi Scellier". Votre taux marginal d'imposition (TMI) est de 30%. Vous payez, avant l'investissement immobilier, 4.000 € d'impôt par an.

Les chiffres qui caractérisent cet investissement sont :

• Prix d'acquisition : 150.000 €
• Loyer : 600 € / mois hors charges
• Prêt : 150.000 € sur 20 ans à 4%, soit une mensualité de 909 € hors assurances (intérêts = 5.909 € la première année)
  
• Assurance de prêt : 0,24% du capital initial du prêt, soit 30 € / mois
• Frais de gestion + charges de copropriété : 800 € / an
• Taxe foncière : 700 € / an (hors taxe sur les ordures ménagères)

Le résultat foncier est de (600 € x 12) - (5.909 € + 30 € x 12 + 800 € + 700 €) soit -569 € (déficit foncier). Compte tenu de votre taux marginal d'imposition, et indépendamment de la réduction d'impôt, ce déficit foncier vous amène une diminution d'impôt de 569 € x 30% soit 170 €.

Notons que la CSG/CRDS n'est pas applicable tant que vous êtes en déficit foncier

La réduction d'impôt "loi Scellier" est de 150.000 € x 2,77%, soit 4.155 €. Le montant de votre impôt sera donc de 4.000 € - 170 € - 4.155 €, soit 0 € sur la première année, avec une provision de 325 € utilisable pendant 6 ans.

Il est intéressant de noter que votre impôt baisse, sur la première année, de (4.000 € - 0 €) / 12, soit 333 € / mois. Ce montant est à mettre en regard des revenus et charges réellement reçues et payées, c'est à dire 600 € x 12 pour les revenus et (909 € + 30 €) x 12 - 800 € - 700 € pour les charges. Au total, et hors avantages fiscaux, votre effort financier est de 5.568 € sur la première année, soit 464 € / mois. En intégrant les avantages fiscaux (333 € / mois), votre effort financier mensuel tombe à 131 € !

En clair, en considérant que les mêmes chiffres s'appliquent chaque année, votre investissement locatif vous coûte seulement 131 € / mois pendant 9 ans. On comprend mieux pourquoi la loi Scellier reçoit un accueil si favorable des français, et pourquoi elle devrait réellement contribuer à tirer le marché du logement neuf.

Pour obtenir d'autres informations sur la loi Scellier, vous pouvez consulter le site defiscalisationderobien.com

Retrouvez les informations relatives aux textes de loi de la loi Scellier ici.