Investissement locatif : le match logement contre résidence de services

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Alors que les investisseurs voient la vie en gris, le fisc leur accorde un sérieux coup de pouce pour les faire revenir dans l'investissement immobilier locatif. Qu'ils effectuent un placement dans un logement neuf destiné à la résidence principale du locataire (régime Scellier) ou dans un appartement situé dans une résidence services (régime du loueur en meublé non professionnel dit LMNP), ils ont droit à une réduction d'impôt non négligeable. 

Pour un montant investi plafonné à 300.000 euros, le régime Scellier comme le statut du LMNP revu et corrigé leur accorde une réduction d'impôt de 25%, si le bien est acquis en 2009 et/ ou en 2010. Et de seulement 20%, si le bien est acquis en 2011 et/ou en 2012. L'investisseur étale la réduction d'impôt sur neuf ans. Voici pour le tronc commun entre ces deux grandes familles de placement, qui s'accompagnent généralement d'un ticket d'entrée d'environ 150.000 euros.

Au-delà les approches différent en termes de types de biens et d'objectifs de l'investisseur.


Le régime Scellier

Réaliser un investissement " Scellier " revient à acquérir un logement neuf qui sera destiné à la résidence principale du locataire. Compte tenu des excès de la défiscalisation en Robien, il convient d'être très vigilant sur l'emplacement et de prendre soin d'investir dans un immeuble ayant une double vocation : accession à la propriété et investissement locatif.

" Sur un plan patrimonial, l'achat en direct donne la possibilité de récupérer son bien au terme des neuf ans pour loger un proche ou un parent. Mais ce placement "sans filet" nécessite de vérifier à la fois la vitalité du marché locatif où l'on investit et la solvabilité de son locataire ", commente Gilles Etienne, directeur associé chez Cyrus Conseil. L'autre sortie consiste à vendre son bien à un investisseur ou à un acquéreur qui en fera sa résidence principale. 

Au niveau des performances, on peut tabler sur un rendement locatif (hors avantage fiscal) de l'ordre 4% brut par an. En raison des frais d'assurance de loyers impayés, de vacance et de remise en état entre chaque location, le rendement locatif net (avant impôts) tourne autour de 3% par an.


Le nouveau statut du LMNP

" Pour avoir droit au régime du LMNP, le particulier peut investir dans les résidences de tourisme classées, celles pour étudiants, ou dans les établissements dédiés à l'accueil des personnes âgées ou handicapées et dans ceux prodiguant des soins de longue durée ", explique Benjamin Nicaise, à la tête de Cérénicimo, une plateforme de produits immobiliers. Avec ce type de placement immobilier, l'investisseur acquiert un bien neuf donné en location dans le cadre d'un bail commercial. A ce titre, il a droit au remboursement de la TVA de 19,60% sur le prix de vente. " Compte tenu de l'existence des surfaces annexes dans une résidence services, comme par exemple les salons, le prix au mètre carré est généralement 10% plus cher que dans un logement classique ", poursuit Benjamin Nicaise.

Dans cette démarche, l'investisseur (bailleur) signe un bail commercial avec une société d'exploitation (locataire), qui donne son bien en sous-location à un occupant (sous locataire). Dans un bail commercial, le bailleur reçoit des revenus fixes pendant toute la durée du bail. Selon le type de bien et l'exploitant, le " rendement garanti " se situe entre 4,5% et 5,5% par an. Encore faut-il que l'exploitant soit sérieux et puisse honorer ses engagements.

Avec cette formule, pas question de récupérer son bien. Sauf à régler une indemnité d'éviction, variable selon les baux, au locataire. Pour "sortir" de son placement, la solution consiste à le céder à un autre investisseur, qui ne pourra pas avoir droit à la réduction d'impôt LMNP. Elle ne s'applique en effet qu'aux biens neufs. Toutefois l'acquéreur d'un bien "ancien" pourra pratiquer des amortissements, qui viendront en déduction de ses revenus locatifs déclarés dans le cadre des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Quoi qu'il en soit, investir dans un logement classique ou dans une résidence avec services revient à réaliser un placement immobilier à long terme. La localisation du bien et le sérieux de l'éventuel exploitant doivent primer sur l'avantage fiscal. Comme ce dernier critère ne constitue que la cerise sur le gâteau. La prudence s'impose.
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Source : lesechos.fr